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Etant très souvent consulté sur la fiscalité immobilière, le présent article a pour objectif de répondre très sommairement à quelques questions redondantes du type :

Combien d’impôts vais-je payer sur mes plus-values immobilières ?

Quel est l’impact de la fiscalité sur mon investissement immobilier ?

Faut-il mettre mon immeuble dans une société ?

J’ai essayé de ne pas rentrer dans le détail de toutes les exceptions afin de rester le plus compréhensible.

Les valeurs sont celles de 2018.

Nous allons comparer :

I.Fiscalité des personnes physiques

II.Fiscalité des entreprises

          A.Les entreprises fiscalement transparente (soumises à l'IR) ¶

          B.Les sociétés soumises à l'IS ¶

          C.La taxation des dividendes dans les entreprises IS¶

III.    Comprendre l’impact de la fiscalité sur un investissement

 

I.             Fiscalité des personnes physiques

Les particuliers bénéficient d’une énorme exonération puisque la vente de sa résidence principale est exonérée d’impôts (sauf si l’opération est trop fréquente et planifiée ! voir l’activité habituelle d'achat et de revente d'immeubles au sens des dispositions du 1° du I de l'article 35 du code général des impôts).

Un particulier peut, pour chaque vente, choisir le régime de la taxation forfaitaire, décrite ci-après ou bien du barème progressif de l’impôt (la plus-value est alors intégrée dans la déclaration annuelle des revenus). Globalement, dès que votre seuil marginal d’imposition dépasse les 30%, il faut opter pour le prélèvement libératoire et bien comprendre que l’état considère que la CSG CRDS n’est pas un impôt. 

La fiscalité concernant la fiscalité des personnes physiques aurait pu être simple mais, afin de dissimuler de l’impôt, le législateur a rendu le calcul complexe.

En effet, la taxation de votre plus-value est soumise à trois impôts différents : l’impôt, les prélèvements sociaux et la taxe additionnelle. Hormis des problèmes de sémantique, il s’agit bien de trois impôts qui fonctionnent différemment.

La première étape consiste à déterminer le montant de la plus-value imposable. Sans rentrer dans les détails, vous prenez à minima votre prix d’achat auquel vous rajouter 7,5% de majoration pour frais d’acquisition et 15% forfaitaires pour dépenses diverses (sauf si vos frais réels sont supérieurs à ces forfaits). Votre prix d’achat est donc majoré a minima de 22,5%.

Vous retirez ce prix d’achat majoré à votre prix de vente et vous obtenez votre plus value imposable.

Attention, les choses se compliques. Pour l’impôt, vous disposez d’un abattement pour durée de détention qui est de 6% pour chaque année de détention au delà de la cinquième année et jusqu’à la vingt-et-unième année, puis 4% pour la vingt-deuxième année.

Pour les prélèvements sociaux, vous disposez d’un abattement pour durée de détention qui est de 1,65% pour chaque année de détention au delà de la cinquième année et jusqu’à la vingt-et-unième année, puis 1,6% pour la vingt-deuxième année et 9% au delà.

Pour calculer l’impôt, vous regardez combien d’années (pleines) sont écoulées depuis l’achat. Vous allez chercher l’abattement correspondant à cette durée de détention. Vous multipliez votre plus-value imposable par 1-taux d’abattement et vous obtenez votre plus-value imposable. Vous pouvez alors soit choisir l’option du barème progressif de l’impôt soit, sauf si vous êtes peu imposé, choisir le prélèvement libératoire de 19%.

Vous obtenez le montant de votre premier impôt.

Pour calculer les prélèvements sociaux, vous regardez combien d’année (pleines) se sont écoulées depuis l’achat. Vous allez chercher l’abattement correspondant à cette durée de détention. Vous multipliez votre plus-value imposable par 1-taux d’abattement et vous obtenez votre plus-value imposable aux prélèvements sociaux. Vous appliquez alors un taux de 17,2 %.

Vous obtenez le montant de votre second impôt.

Si vous êtes redevable, et cet impôt n’est pas du si vous vendez à un promoteur immobilier, il vous faudra ajouter une taxe supplémentaire qui va de 2 à 6% du montant de la plus-value (impôt). Ce barème est progressif et, contrairement à ce qui écrit juste avant, le prélèvement de 19% n’est pas libératoire puisqu’un autre impôt vient en sus.

Vous obtenez le montant de votre troisième impôt.

Bien entendu, ces impôts se substituent à l’impôt sur le revenu des personnes physique (IRPP). Cet impôt est prélevé par le notaire en charge de la vente.

Les revenus fonciers, hormis tous les régimes spéciaux, les nombreuses exonérations et autres abattements... sont soumis aux prélèvements sociaux soit 17,2% puis à l'IRPP au taux marginal.

 

II.            Fiscalité des entreprises

Nous allons traiter des entreprises fiscalement transparentes et des entreprises soumises à l’IS…. puis de la fiscalité sur les revenus tirés d’une société.

Hormis les sociétés patrimoniales comme les SCI et les immeubles « outil de production », les immeubles inscrits à l'actif d'une entreprise suivent le régime d’imposition des plus-values professionnelles.

Attention car la revente n’est pas seul élément susceptible de faire naître une plus-value ; destructions, mises hors service, apports, cessations d'activité, cessions d'entreprise…

Attention : un immeuble se compose de constructions (amortissables) et d’un terrain (non amortissable).

A.          Les entreprises fiscalement transparente (soumises à l'IR) 

Le principe général est que le montant de la plus-value relative à un bien amortissable est égal à la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable. Ainsi, les amortissements pratiqués viennent majorer le gain imposable. L’amortissement est donc un crédit d’impôts remboursable.

Sauf exonérations (seuil de recettes et/ou abattement de 10% par année de détention au-delà de la cinquième (donc exonération totale au bout de 15 ans)), les plus-values professionnelles réalisées sont imposables.

La plus-value se décompose en deux parties : long et court terme.

La réintégration des amortissements constitue une plus-value à court terme. Pour le reste, c’est du long terme si le bien est détenu depuis plus de deux ans.

Les plus-values à long terme suivent le régime de taxation des particuliers soit 19 +17,2%.

Les plus-values à court terme suivent le régime général de taxation du résultat ordinaire, c’est à dire du taux de l’IR des associés plus prélèvements sociaux.

B.           Les sociétés soumises à l'IS 

Dans les entités soumises à l'impôt sur les sociétés, les plus-values immobilières suivent un seul régime fiscal.

La plus-value immobilière est égale à la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable. La plus-value immobilière majore le résultat imposable à l'IS au taux normal (soit, en simplifiant, 28 % actuellement et 25% à partir de 2022 mais 15% jusqu’à 38 120 euros).

Les déficits antérieurs peuvent s'imputer, sans limite de temps, sur le bénéfice réalisé.

C.           La taxation des dividendes dans les entreprises IS

Attention, car une fois l’IS payée, l’argent n’est pas dans votre poche mais dans celle de l’entreprise. Pour distribuer cette plus-value, l’entreprise va distribuer des dividendes qui seront taxer à 30% (PFU = prélèvement Forfaitaire Unique = 12,8% d’impôt et 17,2% de prélèvements sociaux) ou bien, vous pouvez opter pour le barème de l’IR (abattement de 40% et réintégration dans les charges de 6,8% de CSG déductible, déduction de l’impôt déjà payé au niveau de l’entreprise… mais aucune modification des prélèvements sociaux déjà payés…. donc ce choix n’est valable que si vous êtes en deçà du taux marginal d’imposition de 30%).

III.           Comprendre l’impact de la fiscalité sur son investissement

Une fois la théorie sommairement exposée, essayons de voir l’impact de la fiscalité sur un investissement immobilier relevant du régime commun.

Voici ce que j’entends « en 10 ans, j’ai fait 50% de bénéfice sur mon immeuble que je louai à 5% » et bien j’en conclut que votre rentabilité n'est finalement que d'environ 4%, voici pourquoi :

Soit un prix d’achat de 363.638 €, votre forfait « acquisition » de 7,5% se monte à 27.273 € et votre forfait « travaux » de 15% se monte à 54.546 €. Votre prix d’achat majoré est donc de 445.457 €. Vous revendez 50% de plus que votre prix d’achat soit 545.457 €. Votre plus-value immobilière est donc de 100.000 €.

Vous pensiez que votre rendement locatif était de 5% mais en faisant le calcul des frais, vous vous apercevez que pour un immeuble de logements, un cinquième des loyers est parti en frais. Votre rendement net avant fiscalité est donc de 4%.

Sur la période considérée, vos loyers ont augmenté de 2%/an. Vous avez donc reçu 159.269 € de loyers.

Si votre taux marginal est de 30%, vous avez payés 75.175 € d’impôts et prélèvements sociaux et 29.081 € de plus-value. L’opération vous laisse 155 K€ soit une rentabilité de 3,97%. L'état, sans risque, récupère 40% de vos gains.

Si votre taux marginal est de 41%, vous avez payés 92.695 € d’impôts et prélèvements sociaux et 29.081 € de plus-value. L’opération vous laisse 137 K€ soit une rentabilité de 3,52%. L'état, sans risque, récupère 47% de vos gains.

Sur 20 ans, si votre taux marginal est de 41%, la rentabilité tombe à 2,98%.

Sur 30 ans, si votre taux marginal est de 41%, la rentabilité est de 2,96%.

Concernant les revenus fonciers, c'est encore pire puisque, sans dispositif fiscal, l'Etat récupère 55,41% des loyers (avec un TMI de 41%).

Par expérience, il est malheuresement souvent beaucoup rentable de chercher l’optimistion de son montage que l’optimisation de son prix de vente ou d’acquisition. Il existe quelques solutions permettant d’échapper à l’impôt mais là, c’est du savoir faire…