Entendre les nombreux changements de paradigmes
L’immobilier a disposé pendant plus d’un siècle d’un puissant moteur, celui de la pénurie. La pénurie est derrière nous.
Pas convaincu ! alors regardons le stock de logements et sa composition : Au 1er janvier 2025, La France comptait 38,4 millions de logements dont 31,7 millions de résidences principales, 3,7 millions de résidences secondaires ou occasionnelles et 3 millions de logements vacants. (source INSEE). Après le stock, regardons la demande : en 2022, un ménage comptait en moyenne 2,15 personnes ; avec une population de 68,852 millions, on obtient 32 millions de ménages, ce qui correspond aux 31,7 millions de résidences principales. Il n’y a plus de pénurie.
57,4 % des ménages sont propriétaires de leur résidence principale, soit environ 18 millions de logements. Depuis 2014, (sous les mandats de Hollande puis de Macron), ce chiffre est stable mais sur une période moins interventionniste (1997-2013), la France a connu une forte augmentation du nombre de propriétaires, à la fois en pourcentage et en valeur absolue.
2,2 % des ménages sont logés gratuitement (6,8 % en 1985 et 3,1 % en 2005, soit une baisse de 4,6% en 40 ans).
40,4 % des ménages sont locataires :
- 22,8 % dans le privé (-2,3 % en 40 ans), soit environ 7,2 millions de locations (25,1 % en 1985 (soit environ 6 millions de locations) et 21,9 % en 2005, (soit environ 5,7 millions de locations)).
- 17,6 % dans le public (+2 % en 40 ans). En 2025, le parc locatif social est de 5,4 millions d’unités. (15,5 % en 1985 (soit environ 3,7 millions de locations) et 18 % en 2005 (soit environ 4,6 millions de locations)).
Non seulement, nous disposons de suffisamment de logements, mais en plus, nous avons désormais 51,2 m2 par habitant. Bien entendu, conséquence des contraintes géographiques, l’offre ne correspond pas parfaitement à la demande et ne pourra jamais y correspondre. Globalement, la demande n’est plus supérieure à l’offre.
La qualité des logements est également en forte hausse même si une grande partie du parc doit faire l’objet d’importants travaux pour améliorer sa performance énergétique et son niveau de confort.
Une chute annoncée de la demande
Dixit les prévisionnistes, La population chinoise va passer de 1,4 milliard à 700 millions d’ici 2010. Résultat, les principaux promoteurs chinois sont en faillite. La population polonaise va passer de 38 à 30 millions. Hormis le continent africain qui va exploser dans tous les sens du terme, la plupart des pays va connaitre une baisse de population. La France n’est pas épargnée « En 2070, si les tendances démographiques récentes se prolongeaient, la France compterait 65,9 millions d’habitants, soit 3,2 millions de moins qu’en 2026. La population augmenterait légèrement jusqu’en 2037 pour atteindre 69,8 millions d’habitants. Cette croissance démographique tiendrait exclusivement au solde migratoire, le solde naturel devenant négatif à partir de 2025. À partir de l’année 2037, le solde migratoire ne compenserait plus le déficit naturel et la population commencerait donc à diminuer. » https://www.insee.fr/fr/statistiques/9004289
La population française, si l’immigration reste incontrôlée, va augmenter. Produire des logements pour une population qui n’en a pas les moyens pose un problème d’équilibre des finances publiques, déjà dans le rouge écarlate.
Il est évident que la construction ne va pas s’arrêter. On va donc subir une réduction de la demande avec un stock qui ne trouvera plus preneur ; le neuf va trouver preneur, mais l’ancien verra augmenter son taux de vacance. Un tel scénario entrainera une baisse des prix !
Le maintient actuel des valeurs vénales est pour parti la conséquence du déficit budgétaire. Le déficit budgétaire est un énorme moteur de création monétaire. La monnaie créée a besoin de s’investir ce qui maintient de fait les classes d’actifs en situation de demande.
Une augmentation des taux de rendement très probable
En plus d’une demande inférieure à l’offre, l’endettement des Etats va provoquer une hausse des taux d’intérêt déjà largement visible au niveau des taux longs. Investir dans l’immobilier sera beaucoup moins pertinent si, entre autres classes d’actifs, les rendements des monétaires sont supérieurs à ceux de l’immobilier.
Faut-il rappeler que si le coût de l’argent augmente, alors le prix de l’immobilier descend car le prix de l’immobilier est constitué par le coût de l’argent « sans risque » auquel on ajoute une prime de risque qui dépend du produit et de sa localisation.
C’est toujours pas clair ! prenons un exemple : un actif (un immeuble) rapporte 100/an. Lorsque les monétaires valaient 0%, avec une prime de risque de 4%, l’actif valait 100/0,04=2500. Si les monétaires rapportent 2%, l’actif vaut 100/(0,04+0,02)=1667
L’investissement dans l’immobilier risque donc de sous-performer les autres classes d’actifs provoquant une forte baisse de la demande.
La moitié des bailleurs privés déclarent ne pas vraiment gagner d’argent avec leur activité locative. 20 % des bailleurs privés déclarent même perdre de l’argent.
Le parc locatif privé des logements non meublés, trop taxé, pas assez protégé, contraint techniquement (problème des passoires thermiques) et craignant ou subissant le blocage des loyers est déjà en situation de pénurie.
La baisse des valeurs vénales devrait soulager le marché locatif.
L’urbanisme, avec la loi dite SRU, condamne économiquement de très nombreux programmes de promotion immobilière, car ceux-ci doivent absorber le coût des logements sociaux. La promotion immobilière est sinistrée pour quelques années.
Du coté des bureaux, c’est pire ! Le rendement des SCPI en est la preuve (https://gop-promotion.fr/les-scpi-sont-moins-rentables-que-le-livret-a/). Le bureau est impacté par le télétravail, le flex office, la baisse des effectifs liée à l’augmentation des rendements (IA) et la crise économique qui affecte de nombreux secteurs. Les commerces subissent internet… et nous sommes au début de la révolution IA et celle encore plus importante de la robotisation.
La pyramide des âges va rendre les actifs complètement minoritaire par rapport aux retraités et aux jeunes. Qui pourra payer des loyers ? Qui sera capable de supporter le coût de l’immobilier ?