La plupart des gens considèrent à tort que la TVA est de 10% sur les travaux si l’immeuble a plus de 5 ans. La réalité est beaucoup plus subtile et dangereuse.
La nature des travaux
Le taux réduit de TVA n’est pas appliqué pour les travaux, qui, sur une période de 2 ans, remettent à l’état neuf : Sont considérés comme immeubles neufs, au sens du 2° du 2 du I de l’article 257 du CGI, les immeubles bâtis qui sont achevés depuis cinq ans au plus. Cet achèvement peut résulter :
- D’une construction nouvelle ;
- De travaux portant sur des immeubles existants qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l’état neuf :
- Soit la majorité des fondations ;
- Soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage ;
- Soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;
- Soit l’ensemble des éléments de second œuvre énumérés à l’article 245 A de l’annexe II au CGIdans une proportion au moins égale aux deux tiers pour chacun d’eux.
Ce dernier point prête à interprétation et mérite une analyse plus fine car pour l’application du d du 2° du 2 du I de l’article 257 du code général des impôts (l’article juste ci-avant en plus simple), les éléments de second œuvre à prendre en compte sont les suivants :
- Les planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l’ouvrage ;
- Les huisseries extérieures ;
- Les cloisons intérieures ;
- Les installations sanitaires et de plomberie ;
- Les installations électriques ;
- Et, pour les opérations réalisées en métropole, le système de chauffage.
Le texte précise bien que pour être assimilé à du neuf, c’est l’ensemble des éléments de second œuvre qui sont refaits à neuf.
Imaginons que vous attaquiez la réhabilitation d’une passoire thermique pour en faire un produit performant. Vos travaux ne touchent pas ou prou au gros-œuvre (hormis quelques très petits détails) mais tous les éléments du second œuvre sont remis à neuf hormis les planchers et le cloisonnement qui ne sont que très peu modifiés.
Cette analyse qui rejette la notion d’immeuble neuf et donc de TVA à 20% peut-être étayée par d’autres éléments :
- L’immeuble n’est pas neuf car aucun des travaux n’est de nature à engager la responsabilité décennale du constructeur.
- L’immeuble n’est pas neuf car au niveau de l’urbanisme, les travaux ne nécessitent qu’une déclaration préalable de travaux et non un Permis de Construire.
Une augmentation de surface
La création de surface fait basculer l’ensemble des travaux vers la TVA à taux plein.
Se pose alors le problème des surfaces transformées : un garage en logement, un comble en chambre, une annexe en logement…
La transformation engendre un changement d’usage mais le volume de la construction et la surface de plancher restent constants.
Pour mieux comprendre le problème, parlons du language utilisé par l’urbanisme qui « distingue » l’usage de la destination (voir les subtilités du 631-7 du Code de l’urbanisme). Il convient de préciser que le vocabulaire retenu par le code de l’urbanisme n’est pas le même que celui des impôts.
Dans une maison, les combles aménageables constituent de la surface de plancher.
La transformation de combles en habitation est donc sans impact au niveau de la surface de plancher.
En revanche, le changement d’usage de combles entraine bien une modification de la répartition des surfaces.
Or le régime fiscal n’est pas du tout le même si l’état considère que la réhabilitation conduit à la création de surfaces ou bien reste une « simple » réhabilitation. Ceci impacte non seulement le régime de la TVA (TVA à 20% si travaux neuf !) mais aussi la déductibilité des travaux des revenus fonciers (aucune déduction si c’est du neuf).
Si les travaux sont liés à une augmentation de la performance thermique, la TVA est de 5,5%. Si les travaux sont des travaux d’entretien, la TVA est de 10%, si les travaux engendre l’équivalent d’une surface neuve, ou permettent une extension de l’existant, la TVA est de 20%… sur l’ensemble des travaux.
Théoriquement, c’est le constructeur qui est responsable du taux de TVA appliqué. Toutefois, le constructeur ne peut avoir connaissance de la vrai nature des travaux envisagés et il lui sera facile de revenir vers vous pour vous demander un complément de TVA.
Vu les hésitations de la jurisprudence, je vous incite vivement à faire un rescrit fiscal dans lequel vous ferez une description objective et complète de la situation. Généralement, les agents du fisc vous réserve un très bon accueil.
Au regard des très nombreuses passoires thermiques qu’il faudra transformer, je pense que l’administration fiscale doit se conformer à l’esprit de la loi et se montrer très accomodante.