Vous devez faire des travaux sur un immeuble de rendement (en location). Vous devez alors vous poser la question de la déductibilité des travaux car votre intérêt diffère peut-être de l’administration fiscale. Je vais donc vous faire découvrir des textes et une jurisprudence très indécise.
D’une manière générale, les dépenses d’amélioration effectuées dans les immeubles donnés en location constituent des dépenses d’investissement susceptibles de provoquer directement une augmentation de la valeur de l’immeuble. Elles ne sont donc pas, en principe, admises en déduction dans le cadre de la détermination du revenu net foncier, exception faite en faveur des immeubles d’habitation ou les dépenses d’amélioration réalisées sont déductibles afin d’encourager la modernisation de l’habitat.
La déduction prend la forme d’une déduction immédiate dans la généralité des cas.
Le caractère déductible des travaux s’apprécie au regard de plusieurs critères :
- La nature de la propriété ;
- L’affectation de l’immeuble ;
- Le caractère non récupérable de la dépense sur le locataire ;
- L’absence d’application d’avantages fiscaux particuliers : travaux réalisés sur un logement pour lesquels le contribuable a opté pour l’une des déductions au titre de l’amortissement ou pour lesquels il a demandé le bénéfice d’une réduction d’impôt.
- Bien entendu, il faut préciser que les travaux n’ont fait l’objet d’aucune subvention (ANAH, ADIL, REGION, CCE…).
- La nature de la dépense : dépenses de réparation, d’entretien, d’amélioration, de (re)construction, ou d’agrandissement ;
Seraient ainsi qualifié de travaux d’agrandissement des travaux ayant pour objet l’aménagement de dépendances d’un local d’habitation sans être eux-mêmes habitables (combles, garages, remises …). Ainsi, les travaux consistant en la création d’une chambre et de deux salles de bains à l’étage d’une maison constituent des travaux d’agrandissement, dès lors que le contribuable n’établit pas que cet étage était antérieurement habitable (CAA Bordeaux, arrêt du 12 décembre 1994, n° 93- 390). Dans mon cas, j’ai aménagé un grenier en 3 chambres et une salle-de-bains. Ces travaux seraient donc non déductibles.
«Les dépenses d’amélioration s’entendent, de manière générale, de celles qui ont pour objet d’apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de cet immeuble. L’installation initiale ou le remplacement par un équipement mieux adapté aux conditions modernes de vie sont considérés comme répondant aux conditions énoncées ci-dessus. On peut citer, par exemple, l’installation ou le remplacement du chauffage central, d’une salle d’eau, d’une cuisine» .
L’administration considère comme étant déductibles les travaux réalisés sur le fondement de l’acquisition d’un logement qui ne répond pas aux caractéristiques de décence et qui fait l’objet de la part de l’acquéreur, de travaux de réhabilitation. La frontière entre travaux déductibles et non déductibles est donc assez subtile !
Les dépenses de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne sont jamais déductibles.
Fiscalité : attention à la déductibilité des travaux des revenus foncier
Celles-ci s’entendent notamment de celles qui ont pour effet d’apporter une modification importante au gros-œuvre de locaux existants, des travaux d’aménagement interne qui par leur importance équivalent à une reconstruction ou encore de ceux qui ont pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants. »
De nombreuses jurisprudences valident l’esprit de la loi qui encourage la rénovation des bâtiments et donc qualifie de dépenses d’amélioration de nombreuses situations :
Le Conseil d’État a jugé que les travaux qui ont consisté à scinder un appartement en deux et qui ont eu pour objet la remise en état et la modernisation des locaux constituent des dépenses d’amélioration (CE, arrêt du 28 février 1983, n°35189). Toutefois, si la restructuration est totale et aboutit, par conséquent, à une transformation complète des locaux existants, les travaux doivent être assimilés à des travaux de reconstruction, car ils dépassent la notion d’amélioration prévue par le législateur. Mais lorsque la restructuration est partielle, c’est à dire lorsqu’elle porte sur certaines parties de l’unité de logement, sur le déplacement de cloisons par exemple, notamment pour la création de salles d’eau ou d’équipements sanitaires, ces travaux doivent être regardés comme des dépenses d’amélioration (arrêt CAA Nantes du 22 décembre 1993, BATTISTELLA).
CAA Paris, un arrêt du 21 janvier 1992, N°1205 décrit au titre des dépenses d’amélioration, des « Travaux effectués dans des locaux à usage industriel et ayant consistés, sans apporter de modifications au gros-œuvre ni entraîner un accroissement du volume de ces locaux, à remettre en état la climatisation, un escalier, l’étanchéité d’une terrasse, les descentes pluviales, la plomberie, les peintures, les revêtements de sols et les sanitaires, à remplacer un monte-charge, des faux plafonds et des tubes fluorescents et à mettre en conformité un ascenseur et l’électricité » Au cas présent, en paraphrasant l’arrêt, nous obtenons « les travaux effectués dans des locaux à usage d’habitation et ayant consistés, sans apporter de modifications au gros-œuvre ni entraîner un accroissement du volume de ces locaux, à remettre en état le chauffage, un escalier, l’isolation, les fenêtres, la plomberie, les peintures, les revêtements de sols et les sanitaires, et à mettre en conformité l’électricité ».
La CAA Bordeaux, 3e ch., 28 juin 1995, n° 94-457qualifie elle aussi de dépense d’amélioration « la charpente, le ravalement de sa façade, l’ajout de balcons en fer forgé, la pose de dalles ainsi que la consolidation ou le changement de cloisons intérieures de manière à aménager des appartements dans les volumes existants ; ces travaux n’ont pas apporté de modification importante au gros-œuvre et n’ont pas augmenté la surface des lieux déjà consacrés à l’habitation du temps où l’immeuble était exploité en hôtel meublé ».
La CAA de Paris, arrêt du 11 février 1992, n° 815. qualifie de travaux d’amélioration des travaux ayant consisté à transformer au rez-de-chaussée un garage en appartement et à créer au niveau des combles un autre appartement
Un arrêt de CE du 19 novembre 1984, n° 43724, qualifie de travaux d’amélioration des travaux ayant abouti à transformer un grenier en un appartement de 89,50 m2 doté du confort moderne.
Les travaux qui ont pour effet de permettre l’aménagement de locaux d’habitation dans des locaux affectés auparavant à un autre usage sont en principe assimilés à des travaux de construction ou de reconstruction or, au cas présent, il n’y a aucun changement d’affectation tel que défini par l’article 631-7 du CCH. Le volume de la maison reste identique mais la surface habitable est impactée car des combles non aménagés (grenier) sont transformés.