Nous allons traiter des entreprises fiscalement transparentes et des entreprises soumises à l’IS…. puis de la fiscalité sur les revenus tirés d’une société.
Hormis les sociétés patrimoniales comme les SCI et les immeubles « outil de production », les immeubles inscrits à l’actif d’une entreprise suivent le régime d’imposition des plus-values professionnelles.
Attention car la revente n’est pas seul élément susceptible de faire naître une plus-value ; destructions, mises hors service, apports, cessations d’activité, cessions d’entreprise…
Attention : un immeuble se compose de constructions (amortissables) et d’un terrain (non amortissable).
A. Les entreprises fiscalement transparente (soumises à l’IR)
Le principe général est que le montant de la plus-value relative à un bien amortissable est égal à la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable. Ainsi, les amortissements pratiqués viennent majorer le gain imposable. L’amortissement est donc un crédit d’impôts remboursable.
Sauf exonérations (seuil de recettes et/ou abattement de 10% par année de détention au-delà de la cinquième (donc exonération totale au bout de 15 ans)), les plus-values professionnelles réalisées sont imposables.
La plus-value se décompose en deux parties : long et court terme.
La réintégration des amortissements constitue une plus-value à court terme. Pour le reste, c’est du long terme si le bien est détenu depuis plus de deux ans.
Les plus-values à long terme suivent le régime de taxation des particuliers soit 19 +17,2%.
Les plus-values à court terme suivent le régime général de taxation du résultat ordinaire, c’est à dire du taux de l’IR des associés plus prélèvements sociaux.
B. Les sociétés soumises à l’IS
Dans les entités soumises à l’impôt sur les sociétés, les plus-values immobilières suivent un seul régime fiscal.
La plus-value immobilière est égale à la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable. La plus-value immobilière majore le résultat imposable à l’IS au taux normal (soit, en simplifiant, 28 % actuellement et 25% à partir de 2022 mais 15% jusqu’à 38 120 euros).
Les déficits antérieurs peuvent s’imputer, sans limite de temps, sur le bénéfice réalisé.
C. La taxation des dividendes dans les entreprises IS
Attention, car une fois l’IS payée, l’argent n’est pas dans votre poche mais dans celle de l’entreprise. Pour distribuer cette plus-value, l’entreprise va distribuer des dividendes qui seront taxer à 30% (PFU = prélèvement Forfaitaire Unique = 12,8% d’impôt et 17,2% de prélèvements sociaux) ou bien, vous pouvez opter pour le barème de l’IR (abattement de 40% et réintégration dans les charges de 6,8% de CSG déductible, déduction de l’impôt déjà payé au niveau de l’entreprise… mais aucune modification des prélèvements sociaux déjà payés…. donc ce choix n’est valable que si vous êtes en deçà du taux marginal d’imposition de 30%).