La population française est passée de 58 millions en 1990 à 62,8 millions en 2009, et à 68,6 millions en 2025, soit une croissance moyenne de 0,48 % par an.
Le nombre de ménages est passé de 27,5 millions en 2009 à 30,2 millions en 2020, soit une croissance moyenne de 0,78 % par an. (Source : INSEE, recensements de la population 2008 et 2018)
En 40 ans, le nombre de logements en France est passé de 24 à 37 millions, soit une augmentation moyenne de 1,1 % par an.
Au 1er janvier 2024, La France comptait 31,4 millions de résidences principales, 3,7 millions de résidences secondaires ou occasionnels et 3,1 millions de logements vacants. (source INSEE)
On constate donc que depuis des lustres, le taux d’augmentation du parc est supérieur à la croissance de la demande. Ainsi, contrairement à une idée véhiculée, la crise de l’offre de logements en France est derrière nous !
En parallèle, le nombre de personnes par ménages passe de plus de 3 personnes dans les années 70 à 2,15 en 2022, ce qui réduit la taille moyenne des logements. Nous avons donc suffisamment de logements, et en plus, ils sont trop grands. Selon l’INSEE, 25% des logements seraient sous-occupés.
On peut donc dire que la demande de logements sera moins forte dans les prochaines années, même s’il convient de nuancer ces propos du fait de la disparité géographique entre l’offre et la demande. La demande est toujours importante dans les pôles urbain des grandes métropoles, pour les bords de mer, pour les stations de haute montagne, et donc pour les biens exceptionnels du fait de leur vue, leur histoire, leur emplacement…
Dans le domaine du politiquement incorrect, on peut dire que l’immigration contribue à l’augmentation des prix immobiliers puisqu’elle augmente la demande.
Historiquement, l’immobilier préfère les vainqueurs aux vaincus. La France, malgré une faible population, environ 0,8% de la population mondiale, s’est hissé au rang de puissance mondiale. La qualité et le nombre de constructions font écho à cette puissance économique.
La France était en effet la troisième puissance économique mondiale au début du 19° siècle. En concurrence avec la Grande Bretagne dont les PIB évoluent conjointement. Au fil du temps, la France reste dans les dix premières économies mondiales et tient la quatrième place pendant longtemps, dans un mouchoir de poche avec l’Italie et le Royaume-Uni. En 2000, nous étions en quatrième position et occupons maintenant la septième place. Le problème étant surtout l’explosion des PIB réalisés par les pays devant nous qui ont vu leur PIB par habitant exploser. Pour la France, les courbes indiquent une rupture vers l’an 2000. Même si le problème est multifactoriel, il est impossible d’écarter l’impact des 35 heures sur l’évolution de notre pays par rapport aux autres.
Prospective
Notre économie reste très puissante même si de nombreux facteurs sont au rouge écarlate. Les moteurs traditionnels de la demande en logements sont en berne : le nombre de personne par ménage risque de stagner, le pouvoir d’achat n’évolue pas favorablement pour une immense partie de la population française, le nombre de logements existant est suffisant.
On peut estimer le besoin en constructions nouvelles, si on intègre environ 20 à 25.000 destructions par an, à 160.000 unités par an, ce qui très éloigné des 250.000 constructions de 2024, année jugée catastrophique.