Le droit à la propriété est un droit constitutionnel. L’état doit donc tout faire pour protéger ce droit fondamental… dans les limites imposées par le droit au logement.
La violation du droit de propriété peut s’appuyer sur les articles 315-1 du code pénal « L’introduction dans un local à usage d’habitation ou à usage commercial, agricole ou professionnel à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, hors les cas où la loi le permet, est punie de deux ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende.
Le maintien dans le local à la suite de l’introduction mentionnée au premier alinéa, hors les cas où la loi le permet, est puni des mêmes peines. » et la première partie de l’Article 315-2 du code pénal « Le maintien sans droit ni titre dans un local à usage d’habitation en violation d’une décision de justice définitive et exécutoire ayant donné lieu à un commandement régulier de quitter les lieux depuis plus de deux mois est puni de 7 500 euros d’amende.«
A partir de là, commence le droit au logement car l’Article 315-2 du code pénal n’est pas applicable lorsque l’occupant bénéficie des dispositions de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque le juge de l’exécution est saisi sur le fondement de l’article L. 412-3 du même code, jusqu’à la décision rejetant la demande ou jusqu’à l’expiration des délais accordés par le juge à l’occupant, ou lorsque le logement appartient à un bailleur social ou à une personne morale de droit public.
Le Juge tiendra compte pour se prononcer « des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés ».
Pour récupérer un bien squatté, le propriétaire devra cocher toutes les bonnes cases et espérer que les squatteurs ne cochent pas certaines cases leur permettant de repousser leur expulsion. Bien entendu, le méchant propriétaire se voit contraint de supporter des procédures longues et coûteuses, en plus des préjudices financiers et du stress de la situation. Pour sa part, l’occupant illégal bénéficie de protections procédurales1 et de délais qui n’existent pas pour les autres infractions. Comment expliquer qu’un squatteur puisse, en pratique, jouir d’un logement gratuitement pendant des mois, voire des années, alors qu’un propriétaire qui tente de récupérer son bien se heurte à une justice lente et parfois complaisante ?
En 2025, il fallait entre 4 et 6 mois pour obtenir une ordonnance d’expulsion et ce délai passait à 2 à 3 ans en cas d’appel…Malgré toutes les preuves que vous pourrez apporter concernant la mauvaise foi, les dégradations…. rare sont les juridictions qui condamneront les squatteurs ; dans seulement 61% des affaires jugées, les tribunaux accordent une indemnité d’occupation dont le montant moyen est de 660 €.
Les avocats demandent rarement des dommages et intérêts, peut-être parce que les tribunaux rejettent 66% des demandent. Il ne faut surtout pas ouvrir l’hypothétique possibilité pour le propriétaire d’obtenir réparation auprès de l’Etat pour sa défaillance.
En 2019, les décisions visant l’expulsion de squatteurs étaient dans 81% des cas des ordonnances de référé mais dans 19 % des jugements, il a fallu une décision au fond. Les affaires les plus courtes, jugées en référé sans renvoi (68 %), ont été rendues en 2,4 mois en moyenne. Quant aux affaires les plus longues, jugées au fond avec renvoi (7 %), elles ont duré 12,3 mois en moyenne. Et attention, la décision de justice fait courir d’autres délais avant l’expulsion des squatteurs.
Dans neuf affaires sur dix, le bien squatté est à usage d’habitation (91 %), dont 76 % de biens individuels. Le plus souvent, ces biens sont squattés du fait d’une vacance des lieux.
L’expulsion des squatteurs est ordonnée dans la quasi-totalité des décisions
L’expulsion de tous les squatteurs est ordonnée dans 93 % des affaires. Dans 7% des cas, la décision ne touche qu’une partie des squatteurs voir même, l’expulsion n’est pas prononcée car les occupants ont quitté les lieux ou l’occupation illicite n’est pas démontrée.
Au-delà de l’expulsion, les propriétaires demandent également la suppression du délai de deux mois qui suit le
commandement de quitter les lieux (84 %). Celle-ci est acceptée six fois sur dix.
De leur côté, les squatteurs dont l’expulsion est ordonnée demandent dans trois affaires sur dix un délai pour
quitter les lieux. Il leur est accordé plus de quatre fois sur dix. Le délai fixé par le juge est de 6,3 mois en moyenne,
alors que les squatteurs souhaitaient disposer de 11,5 mois en moyenne6
(source : https://www.justice.gouv.fr/sites/default/files/2023-10/Infos_rapides_justice_n8_squats.pdf)
Attention, il faut que la décision de justice vise l’expulsion de tous les occupants sans droit ni titre car il existe une manoeuvre bien connu des squatteurs. Dès qu’une décision de justice est rendue, les squatteurs libèrent les lieux au profit d’autres squatteurs. Il faut alors recommencer la procédure puisqu’elle n’est pas opposable aux nouveaux squatteurs.
Attention à la responsabilité du propriétaire qui devra répondre des défauts d’entretien de son immeuble même en face d’un occupant sans droit ni titre ! Comment ne pas évoquer cette fabuleuse décision de la cour de cassation du 15/09/2022 arrêt N°909 F-D Pourvoi n° Z 19-26.249 (https://www.courdecassation.fr/decision/6322ce8539bd63fcb09450b1). En effet, je connaissais les mairies qui sur demande des squatteurs imposent sous contrainte au propriétaire de faire en urgence les travaux de mise aux normes du bien squatté… mais là, c’est encore pire. Au cas visé, un locataire est expulsé moyennant au titre d’une décision de justice. L’occupant qui devient sans droit ni titre mais qui n’est pas rentré dans les lieux par effraction, se maintient dans les lieux. Il chute au sol depuis la fenêtre de la cuisine du bien « loué », à la suite de la rupture du garde-corps. La cour conclut « L’occupation sans droit ni titre d’un bien immobilier par la victime ne peut constituer une faute de nature à exonérer le propriétaire du bâtiment au titre de sa responsabilité, lorsqu’il est établi que l’accident subi par cette dernière résulte du défaut d’entretien de l’immeuble. »
Alors, sommes nous égaux devant la loi ?
Pour aller plus loin :
– https://gop-promotion.fr/la-loi-anti-squats-de-2023-attention-a-leffet-kiss-cool/
– La circulaire du 23 novembre 2023 présente les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.
– L’article 226-4 du code pénal « L’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende.
Le maintien dans le domicile d’autrui à la suite de l’introduction mentionnée au premier alinéa, hors les cas où la loi le permet, est puni des mêmes peines.
- En 2019, 46% des squatteurs sont représentés par un avocat lors des procédures. ↩︎