GOP

Réhabilitation lourde d’une maison

Façade rue avant travaux

Juste après l’épisode COVID, GOP découvre cette charmante maison maison de village totalement inhabitable en l’état. Le potentiel est présent mais les travaux sont collossaux. Le risque est de créer un bien dont la valeur finale serait inférieure aux frais engagés.

Avec la crise immobilière actuelle et l’interdiction de louer des passoires thermiques, les propriétaires vont souvent se retrouver dans la situation décrite.

Nous allons donc vous décrire la démarche qui pourrait vous servir si vous commencez une réhabilitation.

Globalement, le gros-œuvre est en bon état. La réhabilitation ne porte que sur le second œuvre.

1.Description de la maison avant travaux

Distribution du RDC avant travaux

La maison comprend un rdc habitable composé de 4 pièces. L’étage est composé d’un grenier total disposant d’un énorme potentiel d’aménagement d’autant que la charpente, tout en chêne, est magnifique.

Les précédents occupants se chauffaient au bois dans des cheminées ouvertes, utilisaient des convecteurs électriques et un vieux poêle au fioul qui trônait dans la cuisine. La maison est une vraie passoire thermique (DPE en G).

Le RDC est clair. 

La maison est saine : aucune trace d’eau, de champignons, de fissures…

La maison s’articule autour d’un couloir traversant qui distribue les pièces du rdc.

L’étage se compose d’un espace unique visiblement conçu pour accueillir une extension de la maison. Accessible par une échelle posée sur la façade, plusieurs mètres cube de détritus et 80 kilos de poussières encombrent l’espace.

Le toit présente une pente à 43 et 45°. Il est recouvert de petites tuiles plates de bourgogne globalement en bon état au niveau des lattis et en parfait état au niveau de la charpente. Après un important nettoyage, les bois seront traités contre les insectes.

Les conséquences d’un feu de cheminée peuvent être grave pour la structure. 

Un feu dans un conduit de cheminée peut engendrer la décomposition des agrégats qui composent la maçonnerie. La maçonnerie perd alors tout ou partie de sa résistance mécanique avec un risque d’éboulement. Le vendeur s’est caché de parler de cet incendie non visible depuis l’intérieur et pas facile à percevoir. Quand on regarde bien la cheminée, elle est cassée en deux et tient par sa masse. La chaleur a provoqué une diffusion du bistre à travers les murs, ce qui ressemble à une tache d’eau. Le reste de la structure est-il atteint ? Il faudra un œil expert pour écarter un risque d’éboulement. La cheminée sera intégralement démontée depuis une nacelle.

2.  La conception du projet

Une fois les éléments techniques contraingnants repérés : les ouvrants (portes et fenêtres), les surfaces, l’orientation, les porteurs, les égouts, le point d’arrivé de l’eau,des télécoms, d’EDF…. On peut envigaser plusieurs projets.

Avec une charge foncière équivalente, le projet qui génére le plus de surface offre un meilleur rendement … si la demande existe. 

Un premier projet consiste en une réhabilitation à minima en respectant l’agencement actuel. On réalise une maison de 3 pièces de 72 m2. 

Le second projet consiste à aménager l’étage et obtenir 132m2. Dans un marché ou le prix de revient du neuf peut être inférieur à la valeur de revente, la solution n’est pas si évidente entre les deux solutions.

Le coût des travaux au mètre carré est meilleure dans le second cas car certains éléments techniques ont des coûts assez similaires quel que soit la situation.

Il convient alors de faire une étude de marché afin de déterminer la solution qui présente le meilleur rendement financier.

Rappelez-vous l’histoire des marchands de chassures qui partent sur une ile lointaine. Le premier revient en disant que c’est une catstrophe car ils ne portent pas de chaussure et donc qu’il n’y a pas de marché. Le second revient en disant que c’est génial car il peut vendre ses chaussures à toute la population. Par analogie, l’offre locative pour des maisons de grande surface en parfait état est inexistante dans l’envirronnement de ce petit village de bourgogne. Un mouton de panurge conclut donc à l’absence de marché et refuse le projet. Une analyse plus fine et plus risquée permet d’espérer une demande pour ce type de produit. 

Le problème pour ce genre de produit, c’est qu’il faut terminer le projet avant de savoir si la demande existe… ce qui est vraiment anxiogène. Au final, la demande sera « forte » avec une quinzaine de prospects et la maison sera louée très rapidement dès sa mise sur le marché.

Les plans sont fait et refaits afin de paufiner les détails. Il faut se projetter dans l’espace pour voir s’il est cohérent. Les logiciels actuels permettent de passer immédiatement d’un plan 2D à une vue imersive.

On a la possibilité de réaliser un 6 pièces avec une partie jour de 35 m2.

Finalement, on va réaliser un 5 pièces avec une partie jour de 50 m2, ce qui beaucoup plus cohérent avec la surface de la maison.

Les plans sont travaillés afin d’optimiser les surfaces, les travaux, les circulations….

Première version de l’étage

Version finale de l’étage

Bien entendu, on veille à aligner les points d’eau afin d’optimiser la plomberie et en particulier les évacuations qui sont une contrainte majeure avec les gaines de la VMC double flux. Au final, pour ce projet, on a juste une gaine technique. La totalité des autres fluides restent dans l’épaisseur de l’isolant et sont donc non visibles. C’est top, mais il ne faut surtout pas faire de trous dans les murs au risque de percer la membrane d’étancheité à l’air et/ou des cables ou des tuyaux. 

Une fois le projet arrêté, un audit thermique de l’existant est réalisé : Cet audit permet de définir offiellement l’état d’origine du bien (conséquences fiscales) et définit les performentiels à respecter pour obtenir un DPE étiquette A.

L’audit présente les performances avant travaux.

L’audit présente les performances minimales à obtenir : 

Attention : plus le R est grand, plus l’isolation est bonne, plus le U suivi d’une lettre de type , f, g, d, w est petit, plus l’ouvrant dans sa globalité (noté w pour window=fenêtre ou d pour door=porte) est bon. On utilise le R pour les murs, les toitures, les planchers et les U pour les menuiseries. La logique aurait voulu qu’il n’y est qu’une seule notation, en R par exemple et qu’elles fonctionnent dans le même sens !

R est l’iverse de U soit R=1/U.

Vous entendrez aussi parler de λ (lamda). C’est la « résistance » thermique du matériaux. Les lettres U et R comprennent ce λ en intégrant son épaisseur.

Façade jardin avant travaux

Façade jardin après travaux

Il faut souvent ne pas hésiter à démolir des surfaces afin de retrouver de l’harmonie. C’est simple et pas cher.

3.  Les travaux

Après un gros nettoyage et curage du bâtiment, les travaux commencent par l’isolation des combles perdues. Situées à 4m du sol, cette solution va conserver les plus beaux éléments de la charpente et donner du volume aux pièces.

Des bastaings supportent une membrane d’étanchéité à l’air sur laquelle vient se poser de la laine de bois posée en couches croisées. 

Nous optons pour de la laine de bois qui outre ses qualités écologiques offrent de belles performances et en particulier son déphasage. En simplifiant, il faut savoir que dans un bâtiment de type BBC, l’apport en chaleur devient secondaire. Le principal problème devient le confort d’été ! Le déphasage thermique d’un matériau représente le temps qu’il faut pour que la chaleur (ou le froid) ne le traverse. L’idée est d’obtenir un délai suffisant pour que pendant l’été en particulier, lorsque tous les matériaux qui composent l’enveloppe sont réchauffés (ou refroidis) on change de cycle (la nuit arrive et provoque un rafraichissement en été, et le jour réchauffe en hiver). 

La mise en place de la laine de bois est « difficile » car le matériau est assez rigide, lourd et encombrant. Il dégage une poussière abondante qui oblige au port du masque de chantier. La coupe n’est pas facile d’autant qu’il faut essayer de poser le produit en évitant le plus possible la circulation de l’air hors matériaux. Au cas présent, l’absence de hauteur oblige à travailler plier en deux. Heureusement, la laine de bois n’est pas du tout irritante et son contact est assez agréable. Une simple douche permet de se débarrasser de la poussière.

En hiver, l’air de la maison est chaud et se condense lorsqu’il rencontre une paroi refroidie par l’extérieur. C’est le principe de la condensation sur les fenêtres. Toute cette eau ruisselle et va se concentrer vers des points qui se gorgent en eau. Les matériaux s’altèrent (champignons de moisissures…). Il faut bien entendu éviter le phénomène. La ventilation permette la diffusion de l’eau surabondante dans la maison avant son évacuation.

Ce phénomène condensation peut exister en été mais c’est plus rare. 

On fera particulièrement attention au traitement des condensats.

La pose des rails qui vont accueillir les faux plafonds se fait en deux temps : on fixe les suspentes que l’on règle au laser afin d’obtenir une planéité presque parfaite (95% du temps) puis on clipse les rails sur les suspentes (5% du temps). L’opération est rapide, sauf quand on est à 4 m du sol.

Les fourrures en partie verticales peuvent être écartée de 60cm. Sur rampants et plafonds, l’écart est au maximum de 50cm entre les fourrures.

Pour la pose verticale, on commence par fixer un rail en bas et en haut (au laser) sur lesquels vont se fixer les fourrures.

On fixe vers entre 110 et 130 cm (à l’endroit ou quelqu’un est susceptible de s’appuyer), une fourrure horizontale qui va recevoir le système de réglage des fourrures verticales. Le système de réglage se compose d’une entretoise sur laquelle on pose une rosace (ou clé) qui permet le réglage de la planéité. 

Attention au vocabulaire employé pour qualifier les rails, les montants, les fourrures…. Il peut varier d’un fabricant à l’autre.

Pour la pose de la laine de bois, il faut faire des trous avec une grosse mèche à bois au niveau des entretoises.

Finalement, pour une maison de 136 m2, c’est 73m3 d’isolants qui seront posés ! C’est « énorme » comme dirait Fabrice Lucini.

Une fois la laine de bois placée, on pose les rails. 

On passe alors tous les fluides (eau, électricité, air de la VMC).

On peut vérifier et régler la planéité verticale et horizontal des rails.

On pose du scotch double face sur tous les éléments métalliques et on vient poser la membrane d’étanchéité sans la tendre. On aura prêté une attention particulière quant à la parfaite étanchéité de la membrane en prenant du temps pour traiter correctement tous les points singuliers. On pense systématiquement au risque de créer un point de rosé. 

On voit ici le traitement d’un point singulier qui est à l’origine d’une grosse sinistralité sur pas mal de chantier. Afin d’éviter de perdre de la lumière et pour raisons esthétique de raccordement des fenêtres à la façade, les nouvelles huisseries viennent en remplacement des anciennes. Posé en tunnel, il est impossible d’isoler les tableaux comme le reste de la construction. On a donc potentiellement un mur froid, car il en contact avec l’extérieur, et de l’air chaud chargée d’eau dans la maison. Au contact du mur froid, l’air va condenser. Dans de nombreux cas, le sinistre n’apparait que quelques années après la pose et peu de personnes savent que c’est la conséquence d’une mauvaise pose. 

Pour éviter cela, on fait attention à la continuité de la membrane d’étanchéité à l’air et on calfeutre l’ensembles des vides par de la mousse expansive isolante. Cette solution permet a priori d‘écarter le risque du point de rosé en précisant que c’est bien entendu le renouvellement de l’air de la maison qui est le premier facteur de réduction de l’humidité.

Pour l’habillage des tableaux, les BA13 sont ainsi à la fois vissé et collés et c’est tant mieux car il n’y avait pas la place de fixer une ossature.

Le calepinage des rails n’est pas forcément évident et on peut faire des erreurs. Pour éviter de bouger des rails mal placés, en cas de gros doute, j’aime bien fixer des chutes de BA13 pour voir précisément comment va se passer la jonction avec tel ou tel éléments.

Ici on voit bien le recouvrement nécessaire entre les lès de membrane.

Les travaux comprenaient la pose de 4 fenêtres de toit. La première fenêtre va prendre presque deux jours car n’ayant pas posé ce type de fenêtre depuis longtemps, il faut longuement parcourir le mode d’emploi et parfois revenir en arrière pour corriger ses erreurs. De plus, notre épaisseur d’isolation est parfois supérieure à la profondeur des habillages fournis qui théoriquement sont à recouper. Les autres fenêtres sont posées en une petite journée.

Craignant une trop forte humidité, Le sous-sol est traité par flocage.

On aperçoit un peu de plomberie avec des multicouches isolés en attente. Les tuyaux sont bien sur scotchés aux extrémités afin d’éviter des corps étrangers. Ce lot est sous-traité à Jérémy Bonnet plomberie. C’est un artisan sérieux et hyper compétent et en plus, c’est très agréable de travailler avec lui. Résultat, il a plus d’un an de travail à l’avance ! 

Le sol du grenier qui semblait plan fait en fait de grosses vagues. Je pars sur une solution classique de chappe allégée mais de nombreuses personnes me ventent le principe de la chappe sèche Fermacell. Gardant en mémoire un coulage de plancher qui en apportant de l’eau dans une maison, avait réveillé un mérule…. J’ai retenu l’option de la chappe sèche.

Au final, c’est beaucoup plus lourd qu’une chappe allégée : Cela impacte la structure mais aussi augmente le poids des matériaux qui sont transportés à dos d’homme à l’étage via une échelle. S’il n’y avait pas eu la manutention du produit y compris au moment de la pose des plaques, mon avis serait moins réservé.

Il convient aussi de préciser que cette solution est plus chère qu’une chappe liquide.

Ceci étant précisé, la mise en œuvre du produit est facile et le résultat final est très bien en précisant que le produit se révèle très stable et bon isolant phonique.

La manutention représente une part non négligeable du travail car tous les matériaux utilisés à l’étage montent à dos d’homme. Le stockage des matériaux et des outils doit être organisé afin qu’il ne soit pas nécessaire de déplacer le stock pour pouvoir travailler, or le stock représente un volume très important. Cela représente donc une perte de temps difficile à estimer.

Par expérience, je sais le temps « perdu » chez les fournisseurs de matériaux et j’essaye tant que faire se peut de prévoir des stocks de visses et autres petites fournitures. Sur ce chantier, j’ai été sidéré par le temps perdu à chercher l’outils posé il y a quelques minutes ! En effet, notre cerveau ne prête aucune attention à ce détail répétitif et aléatoire.

4.  Les salles-de-bains

Pour les salles de bains en particulier, il faut gérer la hauteur finale du sol afin que les douches arrivent au même niveau que le plancher équipé de son carrelage. Au final, le réglage d’un receveur prend beaucoup de temps en particulier lorsque celui-ci n’est pas régulier et qu’il est donc impossible de le régler correctement. La pose de la bonde doit aussi être précise car le droit à l’erreur est très faible.

5.  La VMC double flux

Voici ce qui me semble être l’élément technique le plus important. La VMC double flux. La maison étant étanche à l’air, c’est cette machine qui va réguler l’air dans la maison. La machine pèse environ 70 kilos car les deux ventilateurs qui la compose sont fortement isolés afin que le fonctionnement soit silencieux. Il faut pouvoir accéder à la machine pour son entretien. La VMC récupère l’air extérieur. Cet air, en période froide, croise l’air sortant afin de se réchauffer. L’air est alors envoyé dans toutes les pièces sèches avec un débit qui dépend de la taille de la pièce. La VMC récupère l’air humide au niveau d’une aspiration dans les pièces humides. L’air intérieur est ainsi fortement renouvelé. La maison dispose d’un air sain. Ce type d’appareil apporte un confort énorme. Il réduit fortement le besoin en énergie pendant l’hiver en gérant l’échange de calories entre l’air sortant et entrant. En été, il rafraichi la maison pendant la nuit. Composé de simples ventilateurs, la machine est très fiable et son entretien est rapide. Au cas présent, j’ai retenu la marque HELIOS. La marque vous assiste dans le dimensionnement des ouvrages et la mise en route. Il faut compter, rien que pour la partie matériel, un billet de 5000 € et 5 jours pour la pose des gaines, de la machine, des sorties de toit…. C’est un vrai budget mais cela devrait être obligatoire pour les économies générées et le confort.

Le poêle à granulés est le seul moyen de chauffage de cette grande maison. Il est positionné dans le séjour. Ce poêle est étanche à l’air (il va chercher son air à l’extérieur et ne nuit pas à l’étanchéité de la maison). Après avoir fait installé deux poêles PALAZZETTI, j’ai découvert « PIAZZATTA ». Finalement, je le trouve beaucoup plus performant que les PALAZZETTI sur lesquels j’ai eu de nombreux soucis (réglage de la commande à distance, bougie d’allumage, vis-à-pellets…).

La chaleur est théoriquement répartie dans la maison par la VMC double flux et la convection naturelle. 

Et bien entendu, le chauffe-eau est thermodynamique.

6.  Préparation des supports et peinture

Poser du BA13 sur de grands rampants avec des éléments de charpente irréguliers pose des problèmes de jonction d’autant plus qu’il faut veiller à l’étanchéité à l’air. Les espaces entre les BA13 et la charpente sont ainsi traités à la mousse polyuréthane expansive. La mousse, une fois sèche, est coupée au cutteur avant d’être enduite et travaillé comme le reste des supports.

Une fois les BA13 posés, on peut commencer la préparation des supports. Ces travaux sont réalisés par Yohan MACORAT, un artisan avec des doigts en or, qui va faire un travail remarquable malgré la qualité des supports qui sont parfois loin des normes de tolérances.

En plus des bandes, il fera un enduit en plein ; toutes les surfaces sont enduites avec une très fine couche, poncé très finement.

Les peintures sont faites à l’airless haute pression. On dispose d’un airless GRACO max pro 695 qui offre une qualité de finition incroyable (beaucoup mieux qu’au rouleau) pour un temps d’application très court (environ 15 minutes par couche et par pièce quand les réglages sont faits). Un seau de 15 litres est terminé en moins d’une heure. Toutefois, tout ce qui n’est pas à peindre doit être protégé. La mise en place des protections est plus longue qu’au rouleau et à chaque utilisation, il faut compter une heure pour le nettoyage de la machine. Signalons aussi que l’on peut peindre sans aucune protection hormis un masque car quand la machine est bien réglée, on reste parfaitement propre, ce qui n’est pas le cas du rouleau du fait des projections. Enfin, c’est dix fois moins fatiguant que le rouleau et c’est vraiment ludique d’utilisation. 

Quand on peint à l’airless, on commence par les murs et on termine par les plafonds !

7.  Électricité

Ce lot est réalisé par Cyril COURKE, CCE ELEC. C’est le quatrième chantier avec cet artisan dont l’activité principale est le dépannage industriel en courants forts et faibles. Il connait parfaitement son métier et trouve souvent des solutions qui permettent de réduire le coût global.

Pour ce chantier, depuis le tableau principale, on a tiré une gaine de 25 pour les PC vers chaque interrupteur situé à l’entrée des chambres et une gaine en 16 pour les lumières. Puis on fait des pontages vers tous les points à alimenter. On a donc aucune boite de dérivation, le tableau est rapide à faire et on optimise le métré de câbles. 

8.  L’escalier

Ayant la chance d’avoir l’excellente scierie BONNICHON à proximité, nous lui confions la réalisation de cet escalier, des meubles de salle-de-bains, de la fourniture de la laine de bois, des plinthes et de tous les bois. Sérieux, hyper compétitifs et excellents techniciens, je vous recommande cette société. 

L’escalier fait sur mesure est monté en atelier et pèse environ 280 kilos. Sa mise en place prend un quart d’heure car tout se passe très bien mais s’il y avait eu le moindre imprévu, nous aurions pu y passer la journée.

C’est du chêne massif. Il n’y a pas de nez de marche ce qui donne un aspect moderne.

Les balustrades, tout comme les portes et fenêtres viennent de chez LAPEYRE. C’est du semi sur mesure et 50% moins chère que de la menuiserie artisanale.

9.  Les sols stratifiés

Les progrès techniques des matériaux sont parfois impressionnants. Il y a quelques années, les sols stratifiés étaient de mauvaise qualité en plus d’être très moches. Les décors actuels sont bluffant et il faut un œil averti pour savoir que cela n’est pas du bois. La pose se fait sur isolant. On fait une pièce par demi-journée par personne plus ou moins compris les plinthes. Il est difficile de faire la différence entre les plinthes en vrai chêne massif et le sol en stratifié. Je précise que si les sols sont parfaitement imités, il n’en est rien des plinthes qui sont assez moches.

Pour couper les lames de sol, on a une scie circulaire. C’est efficace mais la lame n’apprécie pas trop la matière et il faut un masque car les poussières sont dangereuses. Pour les plinthes, on utilise une autre machine avec une lame correctement aiguisé qui réalise des coupes propres. 

Le seul parquet existant en pin est conservé et est simplement poncé. C’est rapide et le résultat est très satisfaisant.

Le résulta final est juste magnifique : à l’étage, l’agencement des pièces, les poutres en chêne et la hauteur sous plafond créés des chambres ou l’on se sent bien. Au rez-de-chaussée, les couleurs laissent pénetrer la lumière qui donne un sentiment d’espace.